近几年来，我市的物业管理企业象雨后春笋般一样，在短短的几年之间就成立了15家，应该说成绩比较喜人，体现了社会对物业管理以及对物业管理企业的认知、认可到依赖。但是物业管理企业不是从前意义上的房地产行政管理，它是集管理、服务、经营于一体的企业法人，它的最终目的是实现社会效益、经济效益和环境效益同步增长。它是依照国家的法规政策，运用现代的科学技术和先进的管理手段，对小区的物业进行管理，为小区的业主提供有偿服务，使业主的物业得到保值增值。这就要求物业管理企业对质量理念、市场环境的变化、高新技术的应用、消费观念的更新、服务观念、服务方式到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。

一、我市物业管理企业存在的问题

一是长期以来对于物业管理强调的是谁开发谁管理，使得物业管理市场化无法形成。二是物业管理企业过分强调服务，对行业的特点认识不足，缺乏对企业的经营认识，而忽视了经营。实际上经营才是物业管理企业自身积累和发展的源泉。三是我市物业管理企业发展不平衡，由于我市小区差别较大，物业管理的推广并不平衡，要在全市平衡推进物业管理难度较大。除了经济发展因素的限制之外，还涉及人的观念、物业管理的意识、体制的变革等问题。四是物业管理是对房地产开发商已经形成并投入使用的场地和设施的管理，如果是开发商规划设计建造中遗留的问题或不完善的部分要靠物业管理去解决，相对物业企业后续管理上来说是十分困难的。五是近几年来，物业管理企业象雨后春笋般出现，在物业管理迅猛发展的同时也出现了不少问题，如管理公司良莠不齐，鱼龙混杂；管理规模过小，管理资源浪费，管理成本加大。还有很多物业管理企业是由原单位和企业的后勤管理部门转制过来的。转制以后，带来了原有单位和企业的沉重包袱，沉淀了大量的所谓国家职工，名称改而实质运作状况和管理体制并没有改变。而这些人员的素质不高，进入市场后并不能按照市场机制来运作，因此，这些企业运作过程中必然出现这样或那样的问题，也使得行业的良性发展受到了限制。六是物业管理行业发展时间较短，物业管理人才大多是从别的专业转行过来，这些人缺乏专门的知识和系统的培训。突出地表现在“三多三少”上，即：传统的继承型房产管理人才多，新的创新型物业管理人才少；单功能人才多，多功能人才少；初级管理人才多，高级管理人才少。七是现实中物业管理企业还存在服务行为不规范、服务范围过窄、服务水平不高，制约了物业管理向深度广度延伸。而物业管理的部分不规范行为又致使物业管理收费率低的现象时有发生。

二、我市物业管理发展的主攻方向

（一）打破谁开发谁管理模式，发展物业管理的市场化。在房地产市场刚刚启动时，物业管理的概念未被广大业主接受，为避免开发商开发的楼盘卖完后无人管理，国家制定了“谁开发建设、谁负责管理”的政策，这对于当时的状况是非常及时和正确的。但随着人们对物业管理认识的提高和物业管理法规的健全，以及物业管理市场的进一步完善，专业物业管理公司，如金盛华城物业公司和恒昌花园物业公司凭借高素质的人才及丰富的经验、优良的服务获得了开发商和业主的信赖，为开发商和业主承担了管理服务的环节。物业管理无论是对于消费者的吸引力，还是房地产附加值的提高都具有较大的作用。所以房地产开发企业从项目规划一开始就邀请物业管理企业参加，依靠物业管理来促进房地产开发，这是发展中的一种必然，也是物业管理市场成熟的一种标志。

（二）运用专业化、规范化、科学化管理手段，提高参与市场的竞争力。我市的物业管理企业目前还只是处在自身发展状态，自耕自留地，没有形成加大企业自身发展和从长远考虑参与市场竞争的观念。因此，物业管理走规范化、专业化、科学化的道路，是时代的需要，是物业管理企业自身的需要，也是提高管理服务水平的先决条件。专业化体现在专业技能和专业分包两方面。因此，物业管理企业首先要做好人力资源管理，尤其是员工管理，提高员工的专业技能和提高员工管理服务水平。通过抓好管理人才的培养，解决“顾客对服务质量的需求与企业管理水平之间的矛盾、管理人才的缺乏和培训能力不足之间的矛盾”，解决企业长久发展的问题。其次，要做好分包工作的评估和考核。不同类型物业管理企业除配备小修所需的人员外，将保安、清洁、维修等项目以合同的形式发包给专业公司、承包商去做，而物业公司将代表居住者监督各类专营公司的工作，这样，物业管理公司成为物业管理的组织者，按合同进行管理协调、考核评价。